Du permis de construire à la DAACT : les étapes réglementaires d'une construction neuve en France
En Écosse, un bâtiment neuf passe par deux filtres distincts : l'autorisation d'urbanisme (planning permission) et le building warrant, qui vérifie le respect des normes techniques avant et après les travaux. La France n'a pas d'équivalent exact du building warrant : le permis de construire porte sur l'urbanisme, et les règles techniques, dont la RE2020, sont contrôlées surtout par des attestations et par la responsabilité des constructeurs. Voici le parcours, étape par étape, pour une construction neuve.
1. Savoir quelle autorisation demander
Selon service-public.fr, le permis de construire concerne la construction d'un bâtiment de plus de 20 m² et les travaux importants sur une construction existante. En dessous, une déclaration préalable suffit souvent ; les seuils varient selon que la commune est couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) et selon la nature des travaux. La première démarche est donc de consulter le PLU, ou la carte communale, en mairie ou en ligne.
Le recours à un architecte est obligatoire pour les personnes morales (sauf exploitations agricoles et Cuma) et, pour un particulier, au-delà de 150 m² de surface de plancher. Il peut aussi l'être pour un agrandissement qui fait franchir ce seuil.
2. Déposer le dossier, avec l'attestation RE2020
La demande se fait sur formulaire Cerfa (un formulaire pour la maison individuelle, un autre pour les autres constructions), en mairie ou par voie dématérialisée : depuis 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir les demandes en ligne, et celles de plus de 3 500 habitants doivent aussi les instruire de façon dématérialisée.
Pour un bâtiment soumis à la RE2020, le dossier comprend une attestation de prise en compte de la réglementation environnementale, établie par le maître d'ouvrage. Son contenu est fixé par un arrêté du 9 décembre 2021 ; elle se génère sur le service en ligne du ministère, à partir de l'étude thermique et environnementale. Elle atteste que le Bbio respecte son plafond et, pour les bâtiments concernés, qu'une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie a été réalisée. Selon la zone et le projet, d'autres attestations s'ajoutent : attestation sismique, étude géotechnique dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, accessibilité.
3. L'instruction et la décision
Le délai d'instruction de droit commun est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres permis. Il peut être prolongé, par exemple en site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, quand l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La mairie doit notifier ce délai et réclamer les pièces manquantes dans le premier mois.
À défaut de réponse, le permis est le plus souvent accordé tacitement, mais ce principe connaît des exceptions. Le permis a une durée de validité de trois ans ; il peut être prolongé deux fois d'un an si les règles d'urbanisme n'ont pas changé. Les autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 bénéficient d'une validité de cinq ans.
4. Afficher, puis attendre la purge des recours
Le permis doit être affiché sur le terrain, sur un panneau rectangulaire de plus de 80 cm, lisible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Le panneau indique notamment le nom du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et le nom de l'architecte.
L'affichage fait courir le délai de recours des tiers : deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage. Le préfet peut aussi exercer un contrôle de légalité. La plupart des banques et des constructeurs attendent la fin de ces délais avant de commencer les travaux, car un permis annulé expose à la démolition.
5. Ouvrir le chantier
Le démarrage des travaux se signale en mairie par une déclaration d'ouverture de chantier (DOC). Avant cela, plusieurs obligations relèvent du droit de la construction plutôt que de l'urbanisme :
- l'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d'ouvrage, qui préfinance les réparations relevant de la garantie décennale ;
- les assurances de responsabilité décennale des entreprises, à vérifier sur leurs attestations ; une technique non courante doit y être couverte, d'où l'intérêt d'un Avis technique ou d'une ATEx ;
- pour les opérations qui l'exigent, le contrat de contrôle technique, obligatoire notamment pour les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur.
6. Achever : la DAACT et l'attestation RE2020 finale
À la fin des travaux, le bénéficiaire adresse à la mairie la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Pour un bâtiment soumis à la RE2020, elle s'accompagne d'une seconde attestation, établie par un professionnel habilité (contrôleur technique, diagnostiqueur certifié, organisme certificateur ou architecte, selon le cas), qui vérifie notamment :
- le respect des exigences de résultat (Bbio, Cep, Cep,nr, Ic énergie, Ic construction, DH) ;
- la cohérence entre l'étude et ce qui a été construit (isolants, menuiseries, équipements) ;
- la mesure de la perméabilité à l'air, obligatoire pour les logements, et le contrôle des systèmes de ventilation.
La mairie dispose de trois mois (cinq mois dans certains secteurs protégés) pour contester la conformité. Au-delà, elle ne peut plus s'y opposer, sauf exceptions. La DAACT ne vaut pas certificat technique : elle clôt la procédure d'urbanisme, tandis que les garanties légales (parfait achèvement d'un an, biennale de bon fonctionnement, décennale) courent à partir de la réception des travaux.
Ce que la comparaison avec l'Écosse enseigne
Le système écossais contrôle les normes techniques en amont, par un vérificateur public qui approuve le warrant puis accepte un certificat d'achèvement. Le système français repose davantage sur l'engagement des acteurs : attestations du maître d'ouvrage et de professionnels habilités, assurance obligatoire, garantie décennale. Pour un porteur d'innovation, cela déplace la question : en Écosse, il faut convaincre le vérificateur ; en France, il faut surtout convaincre le contrôleur technique et l'assureur.
Sources
- Service-public.fr, Permis de construire (PC) (fiche vérifiée le 13 février 2026, consultée le 9 novembre 2026).
- Arrêté du 9 décembre 2021 relatif aux attestations de prise en compte de la RE2020 ; Code de la construction et de l'habitation, articles R122-22 à R122-38 ; Code de l'urbanisme, articles R*423-1 et suivants (Légifrance).